Immobilienboom oder Immobilienblase?
Zuerst ein kurzer Ausblick auf die Gesamtdeutsche Situation im Wohnungsbau: Die starke Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot hat auch in den letzten Monaten zu weiter steigenden Immobilienpreisen geführt. Es wird zwar in Deutschland viel gebaut, doch es reicht nicht, um den Bedarf an Wohnraum zu decken. Es gab seit 1970 immer schon unterschiedliche Entwicklungen der Immobilienpreise sog. Zyklen mit Auf- und Abschwung. Seit ca. 2013 sind aber die Immobilienpreise bei uns stetig gestiegen.
Inzwischen besteht der Käufermarkt aus Kapitalanleger auf der Suche nach Rendite oder bei den Eigennutzern ist die Erbengeneration unterwegs, die bereits über entsprechendes Eigenkapital verfügt. Vor allem die starke Nachfrage in den Ballungsgebieten führt dazu, dass die Preise auch in den ländlichen Regionen deutlich angezogen haben. Zusätzlich begünstigt der Mangel an Bauland den Preisauftrieb. Dazu kommt, dass die derzeitige Niederzinspolitik dazu führt, dass eine Finanzierung der Immobilie immer billiger geworden ist und gleichzeitig die Alternativen in andere Anlageformen weniger attraktiv erscheint.
Nachdem auch der Landkreis Weilheim-Schongau zu einer attraktiven Region rund um München zählt, sind die Preise bei uns in den letzten Monaten geradezu explodiert. Da verwundert es nicht, dass die Nachfrage auch in unserem Landkreis stetig zugenommen hat, sowohl bei Käufern als auch bei Mietern. Der etwas längere Weg zur Arbeit wird dann gerne in Kauf genommen. Zumal inzwischen der Arbeitsplatz oft auch zu Hause sein kann.
Was hat sich in Bezug auf die Neubauaktivitäten in den letzten Jahren denn bei uns in Bayern und speziell in unserem Landkreis Weilheim-Schongau getan?
Inhaltsverzeichnis
Neubaugenehmigungen in Bayern
| 2008 | 35.000 |
| 2013 | 56.000 |
| 2014 | 58.700 |
| 2015 | 62.200 |
| 2016 | 74.600 |
| 2017 | 74.990 |
| 2018 | 73.140 |
| 2019 | 64.710 |
| 2020 | 67.494 |
| Halbjahr 2021 | 35.104 Tendenz steigend |
Neubaugenehmigungen im Landkreis Weilheim-Schongau
Die Baugenehmigungen im Landkreis Weilheim-Schongau sanken seit 2016, allerding scheinen sich die Baugenehmigungen in diesem Jahr mit 401 Stück wieder positiv zu entwickeln?
| 2009 | 476 |
| 2010 | 499 |
| 2011 | 504 |
| 2012 | 508 |
| 2013 | 599 |
| 2014 | 518 |
| 2015 | 670 |
| 2016 | 964 |
| 2017 | 781 |
| 2018 | 778 |
| 2019 | 745 |
| 220 | 615 (Corona?) |
| 1. Halbjahr 2021 | 401 |
Wie haben sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren in unserem Landkreis bei Neubauten und bei Bestandsobjekten entwickelt?
Die Zahlen wurden dem Grundstücksmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Weilheim-Schongau entnommen, der vor Kurzem veröffentlicht wurde.
Beginnen wir mit den m²-Preisen für Neubau von Eigentumswohnungen zum Erstbezug.
Weilheim und Penzberg (Durchschnittspreis pro m² Wohnfläche)
| 2010 | 2.738 EUR |
| 2012 | 3.194 EUR |
| 2014 | 3.770 EUR |
| 2015 | 3.810 EUR |
| 2016 | 3.960 EUR |
| 2017 | 4.440 EUR |
| 2018 | 4.840 EUR |
| 2019 | 5.332 EUR |
| 2020 | 5.851 EUR |
Inzwischen werden in Weilheim und Penzberg für neu gebaute Wohnungen bereits auch Preise von ca. € 6.500.- pro m² aufgerufen.
Peißenberg/Schongau/Peiting
| 2010 | 2.527 EUR |
| 2012 | 2.410 EUR |
| 2014 | 2.560 EUR |
| 2015 | 2.635 EUR |
| 2016 | 3.260 EUR |
| 2017 | 3.395 EUR |
| 2018 | 3.750 EUR |
| 2019 | 3.903 EUR |
| 2020 | 3.771 EUR |
Die Verringerung des Neubaupreises bei Wohnungen in Peißenberg/Schongau/Peiting gegenüber 2019 ist eher eine statistische Größe, die keine Trendwende markiert. Für das Jahr 2021 werden wieder deutlich höhere m²-Preise erwartet, da der Westen des Landkreises mit der Entwicklung im Osten nachziehen dürfte. In Peißenberg/Schongau/Peiting und in ländlichen Gebieten, liegen die Preise inzwischen schon bei € 4.200.- bis € 4.500.- pro m².
Bei den m²-preisen für Bestandswohnungen bzw. Gebrauchtwohnungen ab einem Baujahr nach 1978 lassen sich ebenfalls nur Durchschnittswerte darstellen, die den Trend steigender Preise weiterhin unterstützen.
Weilheim und Penzberg (Durchschnittspreis pro m² Wohnfläche)
| 2010 | 2.244 EUR |
| 2012 | 2.364 EUR |
| 2014 | 2.838 EUR |
| 2015 | 2.660 EUR |
| 2016 | 3.250 EUR |
| 2017 | 3.320 EUR |
| 2018 | 3.650 EUR |
| 2019 | 4.130 EUR |
| 2020 | 4.882 EUR |
Peißenberg/Schongau/Peiting (Durchschnittspreis pro m² Wohnfläche)
| 2010 | 1.821 EUR |
| 2012 | 1.731 EUR |
| 2014 | 2.218 EUR |
| 2015 | 2.030 EUR |
| 2016 | 2.360 EUR |
| 2017 | 2.470 EUR |
| 2018 | 2.630 EUR |
| 2019 | 2.783 EUR |
| 2020 | 3.461 EUR |
Erkennbar ist, dass aufgrund des geringen Angebotes und der starken Nachfrage, die Preise auch bei Gebrauchtwohnungen weiter angezogen haben. Vom Landratsamt ausgewertete Kaufverträge für gebrauchte Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser spiegeln auch nur ein ungenaues Bild über die Kaufpreisentwicklung wider, denn die Spannen sind hier zum Teil sehr groß. Die Umsätze lassen aber erkennen, dass auch hier die Nachfrage groß ist und die Kaufpreise nach wie vor auf einem hohen Niveau liegen.
Wir haben hier wieder die Durchschnittswerte für den Gesamtlandkreis verglichen und dabei nur Objekte ab dem Baujahr 1975 erfasst, um einen Preistrend zu erkennen.
Entscheidend beim Kaufpreis ist die Lage der Immobilie und die Grundstücksgröße.
| Einfamilienhäuser | Durschnittskaufpreis |
|---|---|
| 2010 | 349.000 EUR |
| 2012 | 416.000 EUR |
| 2014 | 414.000 EUR |
| 2015 | 420.000 EUR |
| 2016 | 440.000 EUR |
| 2017 | 517.000 EUR |
| 2018 | 660.000 EUR |
| 2019 | 668.000 EUR |
| 2020 | 814.000 EUR |
| DOppelhaus / ReihenEckhaus | Durschnittskaufpreis |
|---|---|
| 2010 | 300.000 EUR |
| 2012 | 310.000 EUR |
| 2014 | 350.000 EUR |
| 2015 | 387.000 EUR |
| 2016 | 388.000 EUR |
| 2017 | 458.000 EUR |
| 2018 | 522.000 EUR |
| 2019 | 547.000 EUR |
| 2020 | 720.000 EUR |
| Reihenhaus | Durschnittskaufpreis |
|---|---|
| 2010 | 235.000 EUR |
| 2012 | 237.000 EUR |
| 2014 | 265.000 EUR |
| 2015 | 284.000 EUR |
| 2016 | 321.000 EUR |
| 2017 | 360.000 EUR |
| 2018 | 490.000 EUR |
| 2019 | 495.000 EUR |
| 2020 | 577.000 EUR |
Der Angebotsmangel bei steigender Nachfrage, auch aus dem Münchner Bereich im Zuge der Stärkung des Home Office, hat sich weiter verschärft.
Kommen wir zu den derzeitigen Neubaumaßnahmen.
Neubaumaßnahmen
Neu gebaute DHH/REH kosten derzeit…
… in Weilheim und in Penzberg: 800 T€ bis 950 T€
… in Peißenberg: 650 T€ bis 750 T€
… in Peiting und Schongau: 600 T€ bis 750 T€
Bei neu gebauten Einfamilienhäusern liegen die Kaufpreise, im Landkreis, abhängig von der Grundstücksgröße, in der Regel deutlich über 1 Mio €.
Kommen wir zu den Grundstückspreisen: Grundstücke sind Mangelware und gerade für Privatkäufer immer schwieriger zu finden. Wenn dann doch einmal ein Grundstück auf den Markt kommt, müssen teils deutliche Preisaufschläge hingenommen werden.
Baugrundstücke zur Wohnbebauung: Die Bodenrichtwerte die vom Landratsamt Weilheim-Schongau alle 2 Jahre veröffentlicht werden, letzter Stand 31.12.2020, resultieren aus ausgewerteten Kaufverträgen der Jahre 2019 und 2020 und können von den aktuell verlangten Preisen bereits wieder ganz erheblich abweichen.
| Bodenrichtwerte (vom 31.12.2020) für | |
|---|---|
| Weilheim | € 900 – 1.100 pro m² realistisch bis ca. € 1.300.- |
| Penzberg | € 950 – pro m² realistisch deutlich über € 1.000.- |
| Peißenberg | € 480 – 600 pro m² |
| Peiting | € 320 – 360 pro m² realistisch bis 500.- |
| Schongau | € 290 – 340 pro m² realistisch bis 500.- |
Selbst in ländlichen Orten wie z.B. Polling oder Raisting liegen die Bodenrichtwerte bereits bei € 700 und darüber.
Derzeitige Kreditzinsen
Nach wie vor verursachen auch die niedrigen Kreditzinsen und die Nullzinspolitik bei Geldanlagen maßgeblich die starke Nachfrage nach Immobilien. Wenn dann noch „Strafzinsen“ , sog. Verwahrentgelte, berechnet werden, wird der Wunsch nach alternativen Kapitalanlagen bzw. Immobilien immer stärker. Die Mietrendite als Entscheidungsgröße verliert in diesem Umfeld zunehmend an Bedeutung.
Es ist angesichts der hohen Verschuldung und der immer noch angespannten makroökonomischen Situation damit zu rechnen, dass sich die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank auch in nächster Zeit nicht wesentlich ändern wird. Nach wie vor sind die Bauzinsen historisch niedrig. Allerdings sind die Anforderungen für günstige Finanzierungen, mitunter durch die Coronarisiken strenger geworden und gerade ältere Kreditnehmer tun sich oft schwer.
10 Jahre Zinsfestschreibung ca. 0,40 – 0,80 %
15 Jahre Zinsfestschreibung ca. 0,80 -1,10 %
20 Jahre Zinsfestschreibung ca. 1,10 – 1,30 %
Die Konditionen gelten, für Baudarlehen die erstrangig abgesichert sind und bis zu ca. 60 % des Beleihungswertes. Darüber hinaus werden die Konditionen etwas teuerer.
Aktueller Mietmarkt
Auch hier haben sich die Preise in den letzten Monaten weiter nach oben entwickelt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen und Miethäuser ist weiterhin sehr groß, denn auch die Angebote sind verhältnismäßig gering. Dies zeigt sich auch aus Berichten von Vermietern, die auf eine Anzeige für eine 3-Zi-Wohnung zu vermieten, zum Teil 100 Anfragen und mehr erhalten! Homeoffice hat den Trend zusätzlich verstärkt.
Die m²-Mietpreise für Neubau-Wohnungen liegen in Weilheim und Penzberg zwischen € 12,- und € 15.- pro m². In Peißenberg, Schongau u. Peiting bewegen sich die Mietpreise bei Neubauwohnungen zwischen ca. € 10,0 und € 12,50 ebenfalls bei großer Nachfrage.
Bei den Gebrauchtwohnungen sind die Mietpreise abhängig von Alter, Größe, Ausstattung, Lage und Energiestandard. Die Mietpreise pro m² für Gebrauchtwohnungen, ohne Nebenkosten, bewegen sich in Weilheim und Penzberg zwischen € 10,00 und € 13,50 und in Peißenberg, Schongau und Peiting zwischen 8,50 und 10,00 EUR. Selbst in ländlicheren Bereichen werden diese Preise bezahlt.
Die Nachfrage nach neu gebauten RH oder DHH zur Miete ist ebenfalls sehr groß, bei wenig Angeboten. In Weilheim u. Penzberg bewegen sich die Mietpreise zwischen € 1500,- – 2.000, – kalt zzgl. Nebenkosten. In Orten wie Peißenberg/Schongau/Peiting und in ländlichen Regionen, werden für neu gebaute RH oder DHH zwischen € 1.500,- u. 1600,- verlangt.
Die vereinzelt angebotenen älteren RH od. DHH sind in der Regel auch schnell vermietet, denn die Nachfrage ist ebenfalls sehr hoch. Die Mietpreise bei gebrauchten RH bzw. DHH je nach Lage, Alter, Größe der Wohnfläche, energetischen Standard und evtl. auch Größe des Grundstückes bewegt sich in unserem Landkreis zwischen € 1.100, – und € 2.000,-.
Vereinzelt werden auch gebrauchte Einfamilienhäuser angeboten. Die Mietpreise sind hier aber sehr individuell und sich abhängig von der Ausstattung, dem Alter, der Lage und dem Energiestandart. Wir gehen davon aus, dass die Mietpreise wie auch die Kaufpreise für Immobilien in unserer Region auch in Zukunft auf dem derzeitigen Niveau bleiben werden, Tendenz leicht steigend.
Bedingt durch Prognosen über die Bevölkerungszunahme für den Landkreis Weilheim-Schongau und die allgemein anhaltend starke Nachfrage nach Wohnraum, wird sich das geringe Immobilienangebot in den nächsten Monaten bei uns nicht wesentlich verändern. Dazu kommen die niedrigen Kreditzinsen, null Zinsen bei Geldanlagen und die inzwischen üblich Strafzinsen, schöner klingt der Begriff „Verwahrentgelt“ bei Sparguthaben. Eine Entspannung am Immobilienmarkt wird nur dadurch erreicht werden, wenn das Angebot an Wohnraum größer wird. Es mehren sich aber auch schon Stimmen, die von einer Immobilienblase sprechen. Von einer „Immobilien-Blase“ spricht man inzwischen in erster Linie in den Ballungszentren, während in unserem Landkreis, durch die anhaltende Nachfrage, die Immobilienangebote in der Regel schnell verkauft sind.
Eine Immobilienblase kann entstehen, wenn:
- die Nachfrage größer ist als das Angebot
- die Verkäufer überhöhte Preise für die Immobilie verlangen, die wiederum von den Käufern akzeptiert werden.
Begünstigt wird diese Entwicklung durch:
- niedrige Zinsen und entsprechend geringe Kreditkosten
- steigende Einkommen: Mehr Menschen können sich eine Immobilie leisten (hohe Nachfrage)
- die wirtschaftliche Lage: Ein Konjunkturaufschwung führt zu steigenden Immobilienpreisen, ebenso wie eine steigende Inflation
Bisher deutete ein Kaufpreis eine Immobilie von mehr als 30 Jahreskaltmieten (ca. 3,3 % Bruttomiete) oder höher, auf eine überzogene Preisentwicklung, mit einer Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin. Inzwischen ist dieser Wert schon deutlich überschritten und liegt bereits bei 40 Jahreskaltmieten (ca. 2,5 % Bruttomiete) und darüber. Steuern wir daher bereits auf eine Immobilienblase zu oder hält dieser Immobilienboom noch weiter an?
Jüngste Beispiele in USA und Spanien in den Jahren 2007/2009 zeigen, dass beim Platzen einer Blase passieren kann und wie die Immobilienpreis ganz erheblich einbrechen können. Nur weil die Immobilienpreise, die Mieten oder die Baukosten steigen, kann man aber noch nicht von einer Blase sprechen, sondern das deutet in unserer Region nach wie vor auf einen Immobilienboom hin.
Zu erwarten ist eher, dass sich der aktuelle Zyklus des Preisaufschwungs in einen moderaten Preisabschwung ändern könnte, wenn:
- mehr Angebot entsteht
- wenn Käufer nicht mehr bereit sind, die geforderten Preise zu bezahlen
- wenn die Kreditzinsen steigen
- wenn Kapitalanleger andere Anlageformen wieder interessanter finden
- wenn sich die konjunkturelle Situation verschlechtern sollte
Aber alle diese Voraussetzungen für einen Preisabschwung bzw. das Platzen einer Blase sind derzeit in unserer Region nicht zu erkennen. Deshalb wird der Immobilienboom in bei uns weiter anhalten, evtl. mit weniger Dynamik.
Immobilienblasen und deren Platzen sind eher in Großstädten wie z.B. München möglich, weil die hier aufgerufenen Immobilienpreise zum Teil nicht mehr nachvollzielbar sind. (Extrembeispiele wie Neubau 2-Zi-Penthouse-Eigentums-wohnung, 84 m², Nähe Theresienwiese € 2.230.000.- + Tiefgarage € 79.000.-)
Hier wird das Blasenrisiko insgesamt sehr hoch eingeschätzt. Bei allen Überlegungen bleibt aber Abzuwarten, welche politischen Entscheidungen eine neue Bundesregierung treffen wird, um die Angespannte Situation am Wohnungs- und Immobilienmarkt in den Griff zu bekommen.
